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租金贷变身“套路贷” 住房租赁市场遭遇过度金融化

时间:2019-09-11

当上海的长租公寓“帝国公寓”拖欠房东和私人租金的租金时,发现长期租赁公寓背后有大量资金,第三方金融平台和银行是也参与其中,不应低估所涉及的金融风险。

业内人士表示,“公寓”是房屋租赁业“金融化”的典型代表。事实上,房屋装修,美容,健身等消费行业的“金融化”已经出现,风险不时发生。如何实现有效的行业监管,避免政策“头痛,痛苦”这些风险事件的紧急情况反复向我们揭示。

刚刚从上海毕业并在上海工作的房客曹昌(化名)最近遇到了麻烦。今年7月,曹昌与Imagine资产管理(上海)有限公司(简称“Yujian Assets”)签订了为期一年的房屋租赁合同。然而,仅仅过了两个月,曹昌就被告知他不得不搬出他租房的“长期出租公寓”,因为他拖欠租金。让他更加困惑的是,他处理了金尚银行的信贷,总金额超过10,000,而且一年没有任何知识。仍有成千上万的贷款未归还。如果没有返回截止日期,他的信用记录将受到影响,他可能在他想借房子买房时遇到麻烦。

所有这一切都应该从他签署的租赁合同和长租公寓运营商“制作公寓”的运营模式开始。

曹昌的“中国证券报”记者房屋租赁合同显示,租金为每月1264元,服务费为94元。每个期间的服务费将按当前租金的8%收取。

最值得注意的是住宿的付款方式。有两种方式:方案一,逐笔支付,承租人(乙方)每月应向公寓(甲方)支付1264元;方案二,乙方放弃方案二,或未使用自有资金支付的情况下分期申请支付住宿费的,分期支付。E住宿费,乙方同意将住宿费的支付方式改为方案一,具体价格根据乙方实际选择的支付方式另行确定。

“我希望房客通过第三方支付公司支付租金。如果你通过了第三方,给予的租金会更优惠。”曹畅说:“现在看来没有选择了,这是一种:通过第三方财富管理公司,一对一支付。”

签订租赁合同后,所有租户都下载了一个“安尚”应用程序。“安建”有一个出租房屋的电子合同。曹畅还在物业的要求下安装了另一个应用程序“元宝E家园”。曹畅介绍说:“分期付款和一次付款都是通过铸锭E家完成的。”

中国证券报记者发现,在“元宝电子家园”中有一项“租赁电子细分”业务。为了申请租金,我们需要四个步骤:商户创建,联系商户创建分期付款订单并生成二维码;用户完善,扫描二维码确认订单并完善个人资料;风险控制审核,将钢锭提交给雇主审查;申请成功后,经用人单位批准,用户将贷款委托给申请人的指定商户。租金和房屋装修都可以申请分期付款。

据一位城市商业银行的人士透露,这个“元宝e-home”APP是完成“未经租户授权申请贷款”的关键一步。此处嵌入了银行要求的开户要求。 “这可能是一个小字,或闪光时间很短。客户只需检查授权即可进入下一步。但只要选中支票,客户就会同意。“该人说:”如果没有APP,整个贷款步骤都没有完成。由于银行的监管现在非常严格,银行不敢在没有客户授权的情况下开户并发放贷款。“

然而,曹昌否认他已获得“安贞”的授权,并且与“元宝鄂嘉”没有正式协议。 “从头到尾只有一份租赁合同。”曹昌说。不过,他承认,很多租户在使用身份证拍摄照片或拍摄视频后,已将身份证上传至“元宝e家”。这些照片或视频可用于开设银行帐户。

曹昌介绍说,他的月租是通过“元宝e家”支付给公寓的。所有租户只处理“元宝e家”和公寓,不要碰房东。目前,安健APP无法开通,但“元宝e家”仍然可以正常使用。

在线租赁

在被告知拖欠租金并被要求搬出公寓后,曹昌考虑检查他的信用记录。这次调查让他感到惊讶:他已经处理了金尚银行的一年期信贷,总金额超过1万元。

在与许多租户联系后,曹昌感到震惊:租户的信用信息被“打包”到不同的银行。除金山银行和徽商银行外,他们还处理无担保信贷,期限大多为一期。年。但这些信贷贷款并非给予租户个人,而是给予公寓。截至10月31日,公寓租户中QQ权利维护者的总数已超过2000人。

在这个时候,公寓的运作模式能够出现:从房东租用公寓五年。通过“元宝e家”等第三方公司套利客户信息,套利银行贷款,分期付款给业主。此外,一些租户报告说,公寓已提前一年多收取租金,但仍分期付款给房东。公寓公寓存放了大量资金,由银行贷款和租户预付租金组成。

该公寓是上海小发信息技术有限公司(简称“小法科技”)的品牌。根据国家企业信用信息公示制度,小玉科技已被列入“异常运营名单”。小宇科技成立于2014年,注册资金26.31万元,法定代表人成元。共有8位股东:林小森出资2123万元,YUJ PARTNERS LIMITED出资4997万元,Ceyuan III YHHK LIMITED出资2998万元,上海公寓商业咨询中心(有限合伙)出资1315.7万元,上海公寓郭商务咨询中心(有限合伙企业)出资6,756万元,顺天咨询中心(有限合伙)出资6,756万元。 EI Ventures II(香港)有限公司支付了3997万元,成元支付了6575万元,上海宇艺商业咨询中心(有限合伙)支付了4083.7万元。

与股东的高达数万元的捐款相比,小宇科技管理的资金量非常大。据其官方网站称,自四年前成立以来,小宇科技已经拥有超过300亿元的资产。现在它已在上海和华东地区布局。它已经开设了43家商店,并开设了2万多所房屋。它计划在3年内开发1,000个项目和30万套服务。它有五个产品线,涵盖分散和集中。公寓包括Yujianjia,Yujian Plus,Anjian Apartment,Green Court Apartment,Shanglin Administrative Service Apartment。但是,公司网页目前无法使用。

“七鑫宝”表明,小宇科技于2014年6月赢得了数百万人民币的天使投资; 2015年3月,它获得了风险资本来源的投资和数百万美元资金的多元投资。

上面提到的存款资金和投资者投入的资金将是神秘的。

10月16日,公寓在总部张贴,并宣布自2014年3月成立以来,公寓经历了创业潮的起伏,与大多数创业公司一样。我很遗憾地通知您,由于整个行业的深刻变化和调整以及自身管理不善,公司资金严重短缺。公司的股权已抵押给贷款银行,贷款银行已全额收到账户管理权。该公司没有资金分配。

10月20日,部分租户参加了上海徐汇经济调查报告。租户报告转移到公寓的资金将通过半年付款,全年付款,异常扣除,现金支付,在线支付(支付宝),微信和小程序收集转移到公寓。租户的核心问题是租金和押金的退款能否以任何方式退还,是否有时间节点;如果押金不能退还,可以与房东或当事人达成法律协议,还是继续履行租赁合同,合同到期,不承担第二笔费用;是否继续退还贷款将影响信用信息。

到目前为止,上述租户问题尚未得到解答。

有关方面提出的初步建议是,租户可以到中国人民银行进行自查和信用信息,不合理的信用可以报监管部门;财务办公室负责联系有关银行并冻结租户的资金3-5个月。不会是信用体系;元宝e家属于P2P,没有信用资格,还在调查中,看到还有协调;和房东谈判保护租客的租赁权。

进入现场处理问题的金尚银行没有给出解决方案。相反,“贷款合约”暂时通过“元宝之家”加入,让租户大笑起来。

未经授权的贷款,“金融化”

由于公寓处于困难的商业环境中,因此涉及许多拥有资金业务的机构。

10月15日,上海华瑞银行在公寓总部门口表示“我敦促公司保护我行信贷资产的安全”,“因为贵公司长租公寓装修资产的经营部分正在使用我们的贷款。资金的形成和相关房屋产生的租金收入是上述贷款的还款来源。未经银行许可,不得处置上述装修资产。在相关贷款结算之前,我们将危及信贷资产的安全。保留诉诸法律的权利,以保护我行的权益。“

除了涉及公寓外,元宝e还陷入另外两家租借的“借”公司:北京利源恒业房地产代理有限公司和上海爱生活公寓。这两个长期租赁公寓都存在运营问题,租户表示他们在不知情的情况下在元宝e家办理了信贷。

该公寓不是第一个在租赁市场的金融化模式下倾销的公寓。今年8月,由于管理不善,长租公寓品牌“丁家”破产。丁家租户通过银行卡绑定“51 Back”(现更名为“Ai Shangjie”)应用程序,一次性支付租金给丁甲,然后每月向房东付款。有大约4,000名租户因丁氏家族的破产而受到损害。除了“爱上街头”之外,在线借阅平台还有五个。

此外,良好的租赁,爱家艾公寓,长沙友腾,裕鑫亚洲,咖啡猫等长期出租公寓“爆炸性矿井”,其型号类似于“看见公寓”,“丁家”等:突破资本链引发了经营危机。从2017年底到现在,长期出租公寓的风险敞口明显加快。

业内人士指出,上述长期出租公寓并非纯粹是两个房东,他们渴望通过“资本运营”获利。其业务的本质与装修,美容美发和健身预付卡的预付款相同,形成资金池,依靠资金来赚钱,实现快速扩张。与之前的模式不同,长期租赁公寓也列出了金融机构的资金,这是一个杠杆基金池,风险更大。

“租赁贷款”是长期租赁公寓和杠杆的重要武器。银行和消费金融公司纷纷倾向于“租购和购买”,为长期出租公寓的所有参与者提供现场金融服务。 “租赁贷款”应运而生。模型是当租户与长期租赁公寓签订合同时,金融机构或第三方财富公司向租户支付了一年甚至两年的租金,并将租金预付给长期公寓。提前。承租人必须按月向金融机构偿还租赁贷款。

然而,在实践中,许多租户在他们不知情的情况下使用租赁信贷产品。在获得实际贷款后,长期租赁公寓将违反规定使用资金池,这部分资金将用于房屋竞争,甚至用于其他用途。

在这方面,华东政法大学陈玉松教授指出,以主营业务收入为主要利润源的创新存在很大风险。一系列长期租赁公寓破产,他们赶到市场和政府。要尽快出台相关政策法规,严格监督。特别是,有必要避免长期租赁公寓运营和金融链的明显对接,以控制金融风险控制整个行业的不良方向。

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